Stellung von § 7 in der Bauordnung NRW
Im zweiten Teil der Bauordnung NRW (Grundstück und Bebauung) folgt auf § 6 Abstandsflächen die Regelung zur Teilung von Grundstücken. Während §§ 4 bis 6 die Nutzbarkeit eines zusammenhängenden Grundstücks für Bebauung und Erschließung sichern, regelt § 7 den Übergang zu mehreren Parzellen. Mit der Folge, dass für jedes Teilstück erneut Zufahrten, Abstandsflächen, Stellplätze und Genehmigungsfähigkeit geprüft werden müssen.
Grundstücksteilungen sind in NRW ein häufiger Schritt bei Erbfolge, Verkauf von Bauland, Abspaltung von Garagengrundstücken oder Nachverdichtung. Ohne wirksame Genehmigung oder gleichwertiges Zeugnis bleibt die Teilung im Grundbuch und gegenüber der Bauaufsicht problematisch. Selbst wenn der Notar den Kaufvertrag beurkundet hat.
§ 7 ist bewusst grundstücksbezogen und nicht mit der Teilung unbebauter Flächen im rein planungsrechtlichen Sinne zu verwechseln: Maßgeblich ist, ob das Grundstück bebaut ist, eine Bebauung genehmigt ist oder aufgrund Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf.
Fallmuster aus der Praxis in NRW
Häufige Fehlannahme in NRW: Ohne Genehmigung: öffentlich-rechtliches Verfahren, Beteiligung von Bund/Land/Kommune, oder Bescheinigung nach § 2 Vermessungs- und Katastergesetz.
Schnittstelle zu Nachbarparagraphen: Auf Antrag stellt die Behörde ein Zeugnis aus, wenn keine Genehmigung nötig ist – steht der Genehmigung gleich (Negativzeugnis).
Praxis in Remscheid: § 7 BauO NRW frühzeitig mit der örtlichen Bauaufsicht und dem Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung (MHKBD NRW) abstimmen.
Fallmuster: Teilung in zwei Baulose
Doppelhausgrundstück 20 × 30 m soll in zwei 10 × 30 m Parzellen geteilt werden: je Teilstück § 6 Abstandsflächen, § 5 Zufahrt und Stellplätze neu prüfen. Scheitert oft an zu schmalen Restflächen trotz legalen Bestands am Gesamtgrundstück.
Garagenstellplatz abspalten: Negativzeugnis oder Genehmigung vor Grundbuch – Notar verlangt bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit; VermKatG-Bescheinigung bei klarer Lage oft schneller.
Versagung nur bei Verstoß gegen BauO oder Bebauungsplan – wirtschaftliche Unattraktivität allein ist kein Versagungsgrund (Art. 14 GG).
§ 7 BauO NRW – Pflichten und Ablauf
Die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Die Genehmigung ist bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde zu beantragen. In der Praxis oft zusammen mit Unterlagen zum Lageplan der künftigen Teilstücke und zur Erschließung.
Der Antrag richtet sich an die Genehmigungsstelle; Formulare und Checklisten sind kommunal unterschiedlich. Typisch sind: Teilungsplan, Nachweis der Erschließung (§ 4, § 5), Darstellung der Abstandsflächen je Teilstück (§ 6), Angaben zu bestehenden Gebäuden und Genehmigungen. 2 Satz 1 und 4 BauO NRW gelten nach Abs. 3 entsprechend für die erforderlichen Unterlagen.
Ausnahmen: kein Genehmigungsverfahren, aber Zeugnis
Einer Genehmigung bedarf es nicht, wenn die Teilung in öffentlich-rechtlichen Verwaltungsverfahren vorgenommen wird oder der Bund, das Land oder eine Gebietskörperschaft an der Teilung beteiligt ist. Etwa bei Flurbereinigung, Enteignungsverfahren oder kommunalen Umlegungen.
Ebenfalls ohne Genehmigung: wenn eine nach § 2 des Vermessungs- und Katastergesetzes (VermKatG NRW) befugte Person die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung auf Grundlage eines amtlichen Lageplans bescheinigt hat. Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure nutzen diesen Weg häufig bei überschaubaren Teilungen, wenn BauO und Bebauungsplan ohne Konflikt sind.
Bedarf die Teilung keiner Genehmigung, hat die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag von Beteiligten ein Zeugnis auszustellen – in der Praxis als Negativzeugnis bekannt. Das Zeugnis steht einer Genehmigung gleich und wird für Grundbuch und weitere Genehmigungen benötigt.
- Genehmigung → volles Prüfverfahren durch Bauaufsicht
- VermKatG-Bescheinigung → oft schnellerer Weg bei klarer Lage
- Negativzeugnis → Nachweis, dass keine Genehmigung nötig war
- Öffentliches Verfahren → Sonderfall Bund/Land/Kommune
§ 7 Absatz 2: Versagung nur bei baurechtlichen Konflikten
Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn durch die Teilung Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften der BauO NRW, den aufgrund des Gesetzes erlassenen Vorschriften oder den Festsetzungen des Bebauungsplans zuwiderlaufen. Eine Versagung aus anderen Gründen ist rechtswidrig.
Typische Versagungsgründe: Teilstück ohne Feuerwehrzufahrt oder Löschwasser (§ 4), unzulässige Abstandsflächen (§ 6), fehlende Stellplätze nach Satzung, Verletzung von GRZ/GFZ oder Nutzungsfestsetzungen im Bebauungsplan, unzureichende Zufahrten (§ 5). Die Prüfung wahrt Eigentumsgarantie (Art. 14 Grundgesetz): Der Eigentümer darf sein Grundstück grundsätzlich verwenden und veräußern – die Behörde darf nur baurechtlich gebotene Grenzen setzen.
Vor Antragstellung lohnt eine Vorprüfung: Lageplan je Teilstück mit Maßen, Erschließung, Abständen und planungsrechtlicher Einordnung. Bei knappen Abständen kann eine Teilung scheitern, obwohl das Gesamtgrundstück den Bestand legal trägt.
Praxis: Ablauf, Notar und Schnittstellen
Üblicher Ablauf: (1) planerische Vorprüfung je Teilstück, (2) Antrag Genehmigung oder Vermessungsbescheinigung bzw. Antrag Negativzeugnis, (3) Bescheid abwarten, (4) Teilung im Grundbuch. Der Notar verlangt regelmäßig den Nachweis der bauordnungsrechtlichen Unbedenklichkeit vor Eintragung.
Schnittstellen: Bebauungsplan und BauNVO, § 85 Baulasten (Zufahrten, AF auf Nachbargrund), § 69 Abweichungen nur wenn Teilung sonst unmöglich. Nach § 6-Reihe und § 4/§ 5-Artikeln auf bauonrw.de die Einzelprüfung je Parzelle vorbereiten.
Health and Safety + unterstützt über bauonrw.de bei Einordnung; SiGeKo und Arbeitsschutz betreffen die spätere Bauphase, nicht die Teilungsgenehmigung selbst.
Praxis-Checkliste
- Prüfen: bebaut, genehmigt oder genehmigungsfreigestellt?
- Teilstücke: § 4 Zufahrt/Löschwasser je Parzelle
- § 5 Zugänge und § 6 Abstandsflächen je Parzelle
- Bebauungsplan und Satzungen (Stellplätze, GRZ/GFZ)
- Weg wählen: Genehmigung, VermKatG-Bescheinigung oder öffentliches Verfahren
- Bei Befreiung vom Genehmigungsweg: Negativzeugnis beantragen
- Baulasten für Zufahrten/AF dokumentieren
- Antrag Untere Bauaufsicht (Wohnsitz/Gemeinde des Grundstücks)
- Notar-Termin erst nach Bescheid/Zeugnis
- Grundbuchamt: Teilung mit Nachweis einreichen
- Bei Versagung: Planung anpassen oder § 69 prüfen
Häufige Fragen
- Wann brauche ich eine Teilungsgenehmigung nach § 7?
- Wenn das Grundstück bebaut ist, eine Bebauung genehmigt ist oder aufgrund Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf. Dann ist die Genehmigung für die Wirksamkeit der Teilung erforderlich.
- Was ist ein Negativzeugnis?
- Ein Zeugnis der Bauaufsicht, dass keine Teilungsgenehmigung nötig ist. Es steht der Genehmigung gleich und dient dem Grundbuch und Käufern als Nachweis.
- Kann ein Vermessungsingenieur die Genehmigung ersetzen?
- Eine befugte Person nach § 2 VermKatG NRW kann die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit bescheinigen; dann ist kein Genehmigungsverfahren nötig, ggf. nur das Negativzeugnis auf Antrag.
- Welche NRW-Vorschriften hängen mit § 7 BauO NRW zusammen?
- Im NRW-Rechtsindex relevant: BauO NRW 2018, BHKG NRW Brandschutz Hilfe Katastrophenschutz. Für Baustellen ergänzend BaustellV/RAB 30, im Betrieb ggf. PrüfVO NRW – maßgeblich sind die Fassungen auf recht.nrw.de.
- Wann darf die Behörde die Teilung ablehnen?
- Nur wenn durch die Teilung BauO, Rechtsverordnungen oder der Bebauungsplan verletzt würden – z. B. keine Erschließung, unzulässige Abstände, Verstoß gegen Festsetzungen.
- Gilt § 7 für unbebaute Wiesen?
- Nur wenn die Voraussetzungen des Abs. 1 erfüllt sind (bebaut, genehmigt oder genehmigungsfreigestellt). Reine Acker- oder unbebaute Flächen fallen unter andere Regelungen (BauGB, Flächennutzung).
- Was hat die Teilung mit Abstandsflächen zu tun?
- Jedes Teilstück muss für sich § 4 bis § 6 erfüllen. Eine Teilung kann scheitern, wenn ein Streifen zu schmal für AF oder Zufahrt wird.
- Welche Unterlagen brauche ich?
- Je nach Behörde Teilungsplan, Lageplan, Nachweise zu Erschließung und Abständen; § 70 Abs. 2 gilt entsprechend – kommunal nachfragen.