§ 6 Abs. 1–3 BauO NRW: Grundlagen – Pflicht, Lage und Überdeckung

§ 6 Absatz 1: Wann Abstandsflächen entstehen

Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Entsprechend gilt dies für andere Anlagen gegenüber Gebäuden und Grundstücksgrenzen, wenn sie höher als 2 m über der Geländeoberfläche sind und Wirkungen wie Gebäude entfalten, oder wenn sie höher als 1 m sind und betretbar sein können.

Eine Abstandsfläche entfällt vor Außenwänden an Grundstücksgrenzen, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss, oder wenn an die Grenze gebaut werden darf und gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird. Die Sicherung erfolgt typischerweise über Baulast nach § 85 BauO NRW.

Entscheidend ist, ob tatsächlich eine Lücke zur Grenze besteht. Ein Bebauungsplan mit „geschlossener Bauweise“ ersetzt nicht automatisch die bauordnungsrechtliche Prüfung, wenn die Wand physisch zurückversetzt ist.

Fallmuster: Grenzbebauung und Baulast

Bebauungsplan „geschlossene Bauweise“: Die planungsrechtliche Vorgabe ersetzt nicht automatisch § 6 Abs. 1 Satz 3 – die Wand muss tatsächlich ohne erforderlichen Seitenabstand an die Grenze treten oder die Sicherung beim Nachbarn (Baulast) liegen.

Abstandsfläche auf Nachbargrund: Baulast nach § 85 BauO NRW, dass dort nur AF-zulässige Bebauung erfolgt. Die Nachbar-Abstandsfläche darf nicht „verbraucht“ werden – im Lageplan beide Grundstücke darstellen.

Carport 2,40 m hoch, betretbar: kann Abstandsflächen auslösen (Abs. 1 Satz 2) – nicht als „Anlage ohne Gebäudecharakter“ abtun.

Für § 6 BauO NRW ist Fallmuster: Grenzbebauung und Baulast in Genehmigungs- und Ausführungsunterlagen in NRW (z. B. Köln, Düsseldorf, Rhein-Ruhr) ein wiederkehrendes Prüfthema der Unteren Bauaufsichtsbehörde. Andere Anlagen > 2 m (bzw. > 1 m betretbar) können gegenüber Gebäuden und Grenzen Abstandsflächen auslösen Keine AF nötig, wenn planungsrechtlich an die Grenze gebaut werden muss oder darf (mit Sicherung beim Nachbarn).

§ 6 Absatz 2: Wo die Abstandsfläche liegen darf

Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Sie dürfen auch auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Typisch für Straßenfronten, wo die Hälfte der Straßenbreite als AF genutzt werden kann.

Die Abstandsfläche darf sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass sie nur mit in der Abstandsfläche zulässigen baulichen Anlagen überbaut wird. Die auf dem Nachbargrundstück erforderlichen Abstandsflächen dürfen nicht durch diese Regelung „verbraucht“ werden. In der Praxis sind Baulasten und Nachbarschaftsabstimmung früh zu klären.

Für § 6 BauO NRW ist § 6 Absatz 2: Wo die Abstandsfläche liegen darf in Genehmigungs- und Ausführungsunterlagen in NRW (z. B. Köln, Düsseldorf, Rhein-Ruhr) ein wiederkehrendes Prüfthema der Unteren Bauaufsichtsbehörde. Keine AF nötig, wenn planungsrechtlich an die Grenze gebaut werden muss oder darf (mit Sicherung beim Nachbarn) Abstandsflächen liegen auf dem eigenen Grundstück; bis Mitte öffentlicher Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen möglich.

§ 6 Absatz 3: Keine Überdeckung

Abstandsflächen dürfen sich grundsätzlich nicht überdecken. Ausnahmen: Außenwände, die in einem Winkel von mehr als 75 Grad zueinander stehen. Außenwände zu einem fremder Sicht entzogenen Gartenhof bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2. Sowie Gebäude und Anlagen, die in den Abstandsflächen zulässig sind oder gestattet werden.

Vorgelagerte Baukörper und Anbauten können eigene Abstandsflächen auslösen, die sich mit denen des Hauptgebäudes überlagern dürfen, wenn die Ausnahme des Abs. 3 Nr. 3 greift. Zwerchgiebel und nicht privilegierte Vorbauten sind in der Auslegung besonders zu prüfen – vertieft im Artikel zu Vorbauten und Wandhöhe.

Für § 6 BauO NRW ist § 6 Absatz 3: Keine Überdeckung in Genehmigungs- und Ausführungsunterlagen in NRW (z. B. Köln, Düsseldorf, Rhein-Ruhr) ein wiederkehrendes Prüfthema der Unteren Bauaufsichtsbehörde. Abstandsflächen liegen auf dem eigenen Grundstück; bis Mitte öffentlicher Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen möglich AF auf Nachbargrund nur mit Baulast und ohne Anrechnung auf dessen eigene AF.

Praxis und Nachweise

Im Lageplan: alle Wandabschnitte, Grenzabstände, AF-Tiefen und Baulasten. Bei Grenzbebauung: Nachweis der planungsrechtlichen Zulässigkeit und der Sicherung beim Nachbarn. Schnittstellen: § 7 Teilung, § 32 Abs. 5 (Grenzbebauung), Bebauungsplan.

Praxis in Aachen: § 6 Abs. 1–3 BauO NRW frühzeitig mit der örtlichen Bauaufsicht und dem Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung (MHKBD NRW) abstimmen.

Für § 6 BauO NRW ist Praxis und Nachweise in Genehmigungs- und Ausführungsunterlagen in NRW (z. B. Köln, Düsseldorf, Rhein-Ruhr) ein wiederkehrendes Prüfthema der Unteren Bauaufsichtsbehörde. AF auf Nachbargrund nur mit Baulast und ohne Anrechnung auf dessen eigene AF Überdeckung der AF ist verboten – Ausnahmen für Winkel > 75°, Gartenhöfe GK 1–2 und zulässige AF-Bebauung.

Einordnung: § 6 BauO NRW in der BauO NRW 2018

Für Bauvorhaben zu § 6 NRW ist die aktuelle Fassung auf recht.nrw.de maßgeblich. Relevante Änderung: § 6 Absatz 2a, 9 und 10 geändert durch Verordnung vom 2. Juli 2021 ( GV. NRW. S. 845 ), in Kraft getreten am 9. – vor Baubeginn Fassung und Übergangsfristen prüfen.

Praxis-Checkliste

• Alle Außenwände und Grenzen im Plan erfassen
• Planungsrechtliche Grenzbebauung recherchieren
• Baulast für Nachbar-AF vorbereiten
• Öffentliche Flächen: Nutzung bis Mitte prüfen
• Winkel > 75° und Gartenhof dokumentieren
• Vorgelagerte Baukörper auf AF-Wirkung prüfen
• Mit § 6 Abs. 5 Tiefe verknüpfen